卢麟元神秘的笑了笑，低头喝了一口茶，然后才说道：“我确实在说香江啊，至于苏董举一反三想到什么，那是你的事。”
“.....”
卢麟元继续自己的阐述：“香江，非常遗憾。在83年之后，进入了超级地租时代，香江在短短的时间内，丧失了几乎全部的制造业，全部的工业。”
这倒很好理解，高房价会影响一切，香江变成寸土寸金以后，小企业根本买不起土地建厂。而有土地的工厂，还干个毛，直接卖地发财退休就好了。
高房价的地区，大批退出制造业和工业，几乎是一个近乎真理的现象。
“苏董，你知道拥有辽阔土地的我们，为什么会形成现在这么高的房价吗？”
苏哲其实对这个问题，只是知道结果，包括房价组成部分以及分配情况，但到底是怎么走到现在这个地步的，他还真不太清楚。
“怎么形成的？”
卢麟元感慨道：“这事，要从很久以前的分税制说起了，那时候开始上面和地方分税，地方的税收主要依据就是卖地收入，这个时候必须以地租作为整个经济运行或者是经济发展的动能，经济就围绕着土地开始展开，然后因为土地的主权是属于国家的。”
苏哲插了一句道：“这个我是知道的，但那时候是因为要集中资源办大事，也是无奈之举。分税制总体来说还是利大于弊的。”
卢麟元说道：“我并不是和你讨论分税制的问题，而是聊房地产。刚才我说到了，土地主权属于国家，但这个“国家”并不具体，它是一个概念。事实上国家的主权，融合在治理权里边，在行政体系里边，也就是说在政府手上。”
这时候卢麟元又喝了一杯茶，笑了一下，才继续说道：“或者说...再具体一点，其实是在一部分官吏手上。”
苏哲一征，若有所思，心里感叹道：这卢麟元真不是浪得虚名，有见解，看问题很透彻。
苏哲也喝了一口茶，静待下文。
“这个时候，官吏与资本一旦形成合力，就会过度地使用地租。土地的租赁收入构成政府的收入。你可以不太理解我说的租赁二字，其实就是你们常说的卖地。但其实是租，因为所有土地出售的是有年限的使用权，是可以到期回收的。本质上，其实是租，所以其实这套打法，不那么过分的话，其实是一直可以使用，并且地租其实是一种变相的税收。”
苏哲从前也模糊的了解一些这里面的道道，但是今天听卢麟元系统性的讲解，也算了解的更透彻了。
他有些奇怪的问道：“70年的设计，但为什么现在只不过20年，就成这样了？”
卢麟元叹了口气道：“唉，这其实是谁也没有想到的。社会的发展并不会按照设计的轨道去走。因为这里面涉及到合力的问题。地方要发展，机构要赚钱，开放要赚钱，炒房客要赚钱。面对飙升的房间，躺着上涨的土地价格。地方的官员也是人，这里面是税收增长，是Gdp的增长，谁又会拒绝呢？”
苏哲沉默了。
卢麟元继续说道：“房地产暴涨这条线上，太多利益方赚钱了，地方、机构、开发、销售、持有、上下游产业，你告诉我，他们谁不希望涨？”
苏哲憋了半天，憋出一句：“可是没房子的老百姓，不希望啊?”
卢麟元第一次有些惊讶，他无法想象，这句听起来有些幼稚的话，会从苏哲这样的超级大佬口中说出来。
“苏董，没想到你这么幽默。老百姓？”
“什么事是老百姓说了能算的？”
苏哲沉默不语，气氛一时有些尴尬，叶梦泉给两人添了茶，笑着说道：“这话说的，不是有首歌这样唱的：当家做主站起来了嘛。”
卢麟元喝了口茶，说道：“我是研究经济的，我只讲客观事实。我不讲什么愿景。”
苏哲沉默了一会儿，开口道：“你说的没错，只是真相总是那么让人难以接受罢了，你继续说吧。”
“地租经济的背景之下，房地产实际上就变成了一种投资性工具，并且是收益极其可观的投资工具。它给别人的回报太高，远远超过工业的平均利润。所以在进入房地产高速发展的最近十余年里，形成了对工业的挤出。很多朋友一直不理解东南发生了什么事情，为什么那些原本很发达的工业城市，现在工业全都没了。这是因为地租的暴利，产业资本或者是进入制造业的资本会退出制造业，转而投向房地产。因为那个风险低，利润高且稳定。”
“为什么香江全部退出制造业，会去炒地皮，炒楼。因为它的回报是正常工业的五倍以上，所有资本包括产业资本都是逐利的。地租的失控实际上是治理的失败。值得欣慰的是，这件事已经引起了重视，提出了“不炒”的政策。但这本质上不是一个“炒”的问题，因为房价上涨的本质，其实并不是炒上去的。说炒起来，其实只是让炒背锅罢了。 ”
苏哲想了想，说道：“这里面有个问题，特区地方太小，低端制造业肯定是没法搞的，既然你认为房地产会影响制造业发展，但特区本身就不适合大量发展制造业。我有两个问题，第一个是特区应该采取什么样的宏观地产政策。第二个是你觉得特区应该以什么为支柱产业。”
这两个问题其实是有考教的意思，特区到现在肯定是已经有的明确的发展方向。现在问这个，主要是看看卢麟元除了理论之外，到底有没有具体的策略。
卢麟元也是听出了苏哲考教的意思，他思索了一番，开口道：“结合特区目前的情况，以及苏董你自身庞大的经济实力。我认为特区的房地产政策，应该以公共租房为主，由政府来成立物业持有公司，以合适的价位对外出租，这样可以做到合理的价格去调节居民的居住支出。等于把所有权和使用权分开。所有权可以卖很高的价格，但是居住权价格可以很低。这样从源头上消除了房地产的炒作属性。”
“但是，你要想清楚，这样做的话，房地产这块对于政府的税收会降低非常多，而前期投入将是一个天文数字。等于政府要出资建设绝大多数的住房，然后平价出租给需要住房的人。”
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