工部尚书宋礼经过考察之后，回报朱允熞，讲述了洛阳、北平两地定都的优劣，西安是在朱元璋时期被淘汰的，所以就没有进入备选。
朱标当初的考察结果表明，西安?因渭水漕运因年久失修已无法支撑大规模粮食运输，长期战乱导致防御体系残破，难以抵御北方游牧势力，需投入巨资重建防御工事，得不偿失。 ??
而且关中地区因连年战乱，农业凋敝，粮食产量无法满足需求，漕运也很麻烦，所以朱标认为就是不合适的。
最后朱允熞直接拍板选了北平，原因也简单，朱允熞说道：
“北方粮食产量不如南方，而北平靠近天津卫，粮食物资可以通过海运运送，节省了漕运带来的成本和压力。”
定下北平作为新都之后，就需要制定新都的建设方案，朱允熞让工部尚书宋礼、工部左侍郎张思恭、工部右侍郎黄福到上书房商议。
朱允熞知道他们的想法肯定是不符合他的现代化的思维，所以就先进行指示，毕竟他之前也说过了，建设新都会分包、房地产开发。
朱允熞拿出北平的地图，跟大家说道：
“北平的规划，首先是在原元朝皇宫的基础上，推平重新建造，规模和规划就仿照应天的皇城。”
“当然，这些你们自然能想到，朕要说明的是，北平新都建造，除了皇宫和百官、宗室住所之外，还要规划出百姓生活的地方，还有商业区。”
“就是说中心区域是皇宫和百官居住，四周还要有商业区、百姓的住宅区，整个城市的规模必须要扩大，至少比现有的北平城要扩大一倍以上。”
“现有的城墙可以不拆掉，之后作为内城，外围扩大的范围作为外城。”
“外城主要就是商业区域和百姓住宅区，工部要按照这个去做设计和规划。”
工部尚书宋礼说道：
“皇上，这样的话这个城市规模也太大了吧，这可比应天城还大，这工程耗费就非常大了。”
朱允熞摆手道：
“行了，先听朕说完。”
“第二个，内城的建筑作为朝廷所用，由朝廷出资建造，先居住在北平城内的百姓土地一律征收，迁往外城。”
“而外城的建造是关键中的关键，除了现有的北平住民，可以一比一给他们住宅用地，其他的土地则是要用来开发的。”
“所有的土地可以按照大小、分成很多块、分批次来拍卖，所获得的钱财全部用于新都的建造。”
杨士奇问道：
“皇上，您的意思是要卖地给士绅等有钱人，让他们住到新都城去吗？”
朱允熞点头道：
“没错，就是这个意思。”
杨士奇说道：
“皇上，可是这样的话士绅们怎么会愿意呢，就是朝廷强制让大家去，他们也肯定不愿意再掏钱啊。”
“如果是自愿的话，大家肯定是不会去的，毕竟大家在老家有自己的大宅院，还有大量的土地，跟地方也都熟悉，影响力也大，自然是不会大老远去北平买房的。”
朱允熞被杨士奇一说，也是意识到问题在哪了，之前他说新都开发建设，搞什么房地产开发，但是这都需要有需求才行。
后世的房地产开发，一则是因为工业化让城市人口增加，城市的条件也更好，吸引了大家进入城市。
二则是读书、医疗等更加方便，尤其是学区房，对很多人都有非常大的吸引力。
但是他建造一个新城，一开始就让大家投资买地，显然很难吸引足够的人去投资，除非到了后期人口增加，发展起来了。
这么一来朱允熞感觉他的规划就难以实现了，那就得多掏很多的银子来建造新都了。
朱允熞问道：
“诸位都说说，有什么办法能够让天下的有钱人都自愿去京城买地买房子。”
“如果是强制让富户迁入北平，还得让他们掏钱买房子买地，那肯定是民怨沸腾，这可不是朕想看到的。”
“北平外围的百姓少一些没事，后续可以从各地迁徙，但是京城的房子和土地怎么卖出去呢？”
方孝孺说道：
“皇上，臣还是不太赞同朝廷这样建造新都，外城完全可以不建，这样也就能省下不少钱了。”
朱允熞反对道：
“那可不行！”
“这不是单纯为了面子，而是要做好长远的规划，北平作为都城，既然有宗室和百官，自然也是需要很多人提供各种服务的，这些人自然要生活在外城。”
“同时，商业区的存在则是要方便大家的，不管是谁，那都是需要买东西的嘛，不然可就不方便了。”
“有外城在，京城的人口就多了，也就繁华了，不然京都所在没有人气，可怎么行啊。”
解缙说道：
“皇上，我们可以先建造内城，完成之后再建造外城。”
方孝孺说道：
“这样也不能把外城的地和房子高价卖出啊。”
铁铉提议道：
“皇上，臣以为可以给一些好处，比如在新都定居的人，减免大家的赋税和徭役，这样应该会有很多人愿意去了。”
解缙立马反驳道：
“那不行，如果商人们去了，给他们减免赋税，那朝廷就是做了亏本的买卖了。”
杨士奇也说道：
“皇上，如果减免，那也是能减免几年内的，不然就不划算了。”
朱允熞笑了笑说道：
“士奇的话有道理，减免几年的赋税，还要让大家觉得有利可图，就是减免的赋税是超过了买地的成本的，是可以赚钱的。”
“只要大家都在北平买地定居了，北平的人多了，生意也繁荣了，后续我们收税的时候自然就赚回来了，朝廷也不亏嘛。”
“而且这就相当于借了商人的钱，给大家付了一点利息嘛。”
朱允熞又想到了教育和医疗，说道：
“朕看啊，还有两样吸引大家的地方。”
“第一个，在新都要建成最好、规模最大的官学，凡是北平户籍的人，都可以进官学读书，国子监的名额每年留出十分一给北平府的子民。”
“第二个，就是让太医院在北平城内建立分院，由太医们轮流坐诊，给百姓看病。”
“这样的好处应该够吸引人了吧？”
“让北平的户籍成为一个香饽饽，买房就有资格获得户籍。”
“搞房地产嘛，就要搞学区房。”
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